종합부동산세 부과기준 및 세율 등 총정리 _ 1주택자에서 다주택자까지

 

종합부동산세 과세기준일,
과세대상, 세율 등 알아보기!

1주택자에서 다주택자까지

목 차
1. 종합부동산세란?
2. 과세기준일과 납세의무자
3. 과세대상
4. 과세표준 및 세율, 산출세액
5. 합산배제주택
6. 납부기간 및 납부방법
7. 마치며

 

오늘은 종합부동산세에 대해서 과세기준일, 과세대상, 세율, 납부방법 등 상세히 알아보는데 주택중심으로 알아보도록 하겠습니다.

 

1. 종합부동산세란?

 종합부동산세를 줄여서 종부세라고 합니다. 쉽게 설명해서 주택이나 토지의 합산 금액이 정부가 정한 기준을 초과 보유한 사람에게 부과되는 세금입니다. 종합부동산세는  노무현 정부에서 도입하였으며, 도입취지는 고액의 부동산 보유자에 대해서 종합부동산세를 부과하여 부동산 가격의 지나친 상승를 억제하고, 부동산을 통한 자산집중을 완화하는 목적과 지방재정의 균형발전과 국민경제의 건전한 발전에 이바지하기 위해 도입되었습니다. 

 

2. 과세기준일과 납세의무자

과세기준일은 재산세의 과세기준일과 동일하게 매년 6월 1일입니다. 실제 납부는 12월에 부과 납부하는데, 부과기준일은 6월 1일입니다.

Tip

주택을 매도할 계획이라면, 잔금일을 5월 31일까지 하는게 유리하겠죠? 반대로 매수자의 입장이라면 6월 2일 이후로 하면 당해연도 종합부동산세 납부하지 않아도 되겠습니다. 매매시기가 6월 1일 전후인 경우 재산세와 종합부동산세를 납부하지 않으려고 매수자와 매도자간에 신경전을 벌이게 됩니다.

 

3. 과세대상

주택(부속토지포함), 종합합산토지, 별도합산토지로 구분하여 과세대상을 판단합니다. 아래 표를 참고해 주세요.

구 분		재산의 종류	재산세	종부세
건축물	주거용	- 주택(아파트, 연립, 다세대,단독·다가구), 오피스텔(주거용) - 일정한 임대주택·미분양주택·사원주택·기숙사·어린이집용 주택	과세 과세	과세 ×
	기타	- 일반건축물(상가, 사무실, 빌딩, 공장, 사업용 건물)	과세	×
토지	종합합산	- 나대지, 잡종지, 분리과세가 아닌 농지·임야·목장용지 등 - 재산세 분리과세대상 토지 중 기준초과 토지 - 재산세 별도합산과세대상 토지 중 기준초과 토지 - 재산세 분리과세·별도합산과세대상이 아닌 모든 토지 - 주택건설사업자의 일정한 주택신축용 토지	과세 과세 과세 과세 과세	과세 과세 과세 과세 ×
	별도합산	- 일반건축물의 부속토지(기준면적 범위내의 것) - 차고용 토지, 보세창고용 토지, 시험·연구·검사용 토지, 물류단지시설용 토지 등	과세 과세	과세 과세
	분리과세	- 일부 농지·임야·목장용지 등(재산세만 0.07% 과세) - 공장용지 일부, 공급목적 보유 토지(재산세만 0.2% 과세) - 골프장, 고급오락장용 토지(재산세만 4% 과세)	과세 과세 과세	× × ×

 

 

4. 과세표준 및 세율(주택), 산출세액

 

1) 과세표준

[과세유형별 전국합산{(공시가격 × (1-감면율)} -공제금액 × 공정시장가액비율

• 주택분 : [전국합산 {공시가격 × (1-감면율)} - 9억 원(1세대 1주택자 12억원, 법인 0원)] × 60%
• 종합합산토지분 : [전국합산 {공시가격 × (1-감면율)} - 5억원] × 100%
• 별도합산토지분 : [전국합산 {공시가격 × (1-감면율)} - 80억원] × 100%

2) 세율(주택)

과세표준	2주택 이하 세율(%)	3주택 이상 세율(%)
3억원이하	0.5	0.5
6억원이하	0.7	0.7
12억원이하	1.0	1.0
25억원이하	1.3	2.0
50억원이하	1.5	3.0
94억원이하	2.0	4.0
94억원이하	2.7	5.0

※ 법인의 경우 2주택 이하는 2.7%, 3주택 이상은 5% 고정입니다.(법인은 주택을 매수하지 말라는 의미인 것 같습니다.)

 

3) 산출세액

산출세액 = (과세표준 × 세율 - 누진공제) - 공제할 재산세액

 

📌 2025년도 달라진 공제액 기준

1주택자는 공제금액이 11억원에서 12억원으로 상향되었습니다.

다주택자는 공제금액이 6억원에서 9억원으로 상향되었습니다. 단 부부공동명의시에는 각각 6억원씩이니 합하면 12억입니다.

종합부동산세 공제금액이 위와 같이 상향된 것은 인별과세로 보다 합리적으로 개선된 것으로 판단됩니다.

• 연령별, 보유기간별 공제율

연령별 공제율		보유기간별 공제율
60세 이상	20%	5년 이상	20%
65세 이상	30%	10년 이상	30%
70세 이상	40%	15년 이상	40%

※1세대 1주택자 세액공제 한도는 80%, [산출세액 × 연령별(보유기간별) 공제율]

 

5. 합산배제주택

종합부동산에 합산배제되는 주택유형은 매우 다양하고, 그 세부조건도 매우 까다롭습니다. 이에 본 지면에 자세한 설명을 하기에는 무리가 있어 국세청에서 발행한 '2024년 종합부동산세 요약표'pdf 자료를 별첨하오니 참고하시기 바랍니다.

• 합산배제 임대주택 : 지자체 및 세무서에 주택임대사업자 등록한 자로 과세기준일 현재 실제 임대 개시한 주택
• 사원용 주택(저가 또는 무상_국민주택이하) 및 기숙사(공동취사용)
• 주택건설업자의 미분양주택
• 어린이집용 주택
• 시공자가 대물변제받은 미분양주택
• 연구기관의 연구원용 주택
• 등록문화재 주택
• 노인복지주택 등등

6. 납부기간 및 납부방법

• 납부기간 : 11월 고지되며, 납세의무자는 12월 1일부터 12월 15일까지 납부합니다.(신고납부도 가능)
• 분납가능 : 납부할 세액이 250만원(농어촌특별세 제외)시 납부기한 경과일로 부터 6개월 이내 분납가능합니다.
• ※ 250만원 초과,  500만원 미만 : 250만원 초과금액 분납 / 500만원 초과 : 50%이하 금액

참고로 재산세는 지방세이지만, 종합부동산세는 국세입니다.

 

✅ 마치며...

종합부동산세는 노무현 정권에서 도입할 당시부터 지금까지 정치적 논란이 끝이지 않았던 세금입니다. 그 논란의 중심은 바로 2중 과세 때문입니다. 취득세, 재산세, 양도세 각 단계별로 모든 세금을 납부하는데, 종합부동산세를 추가 부과하는 것이 과세형평성에 적정하냐는 문제입니다. 집값폭등에 따른 일반 서민들의 상실감을 상쇄하고자 정치적으로 도입되었다고 생각합니다. 앞으로도 종부세는 선거에서의 표, 지지층 달래기 등 정치적 판단으로 그 세율 및 감면내용 등이 변동될 것이라 생각합니다. 이렇게 정치적으로 이용당하는 세금이라면 폐지되어 재산세로 일원화되는 것이 맞다고 생각합니다.

 

감사합니다.

2024년 종합부동산세 요약표('24.9.19.).pdf

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