2025년 부동산 세금 총정리_부동산 입문자를 위한 취득, 보유, 양도 기본 개념이해

부동산 세금 총정리
취득, 보유, 양도 기본 개념이해
(부동산 입문자를 위한)

 

 

부동산 세금 관련 제도는 계속적으로 개편되기 때문에 부동산 투자자들은 매해 개정되는 내용을 잘 숙지해야 합니다. 부동산을 취득하고 보유하고 양도하는 전과정에 필연적으로 세금이 따라옵니다. 오늘은 부동산중 주택을 중심으로 거래단계별 어떤 세금이 발생하는지 부동산 초보자를 기준으로 기본적인 개념에 대해서 살펴보겠습니다.

 

1. 취득단계 : 취득세

취득세는 부동산을 취득할 때 부과되는 세금입니다. 취득세는 주택가격, 주택수, 지역 등 여러조건에 따라서 차등 적용되기 때문에 정확히 이해하고 있어야 합니다.

 

- 기본 취득세율

구 분(1주택자)	세율		구 분(다주택자)	세율
6억원 이하	1%		2주택자	8%
6억 ~ 9억원 이하	1~3%(점진적으로)		3주택 이상	12%
9억원 초과	3%		법인	12%(무조건)

※6억~9억 사이는 세율이 점진적으로 증가하는 방식이라 계산시 주의필요.

 

- 일시적 2주택자 예외

일시적 2주택에 대해서는 세금감면 혜택이 있습니다. 일정 기간 내에 기존집을 팔면 1주택자 취득세율을 적용합니다.

※ 조건 : 신규 주택을 매수하고, 3년 내에 기존 주택을 매도(단 조정대상지역은 1년 내 기준 주택 매도해야 함)

 

 

2. 보유단계 : 재산세, 종합부동산세

 

1) 재산세 : 주택, 토지, 항공기, 선박 등 모든 재산에 부과되는 지방세입니다.

- 부과기준일 및 납부일 : 매년 6월 1일 / 매년 7월, 9월에 납부

- 과세방식 : 인별과세

- 주택세율

과세표준	세율
6천만원 이하	1/1,000
6천만원 초과 1억 5천만원 이하	6만원 + 6천만원 초과금액의 1.5/1,000
1억 5천만원 초과 3억원 이하	19만 5천원 + 1억 5천만원 초과금액의 2.5/1,000
3억원 초과	57만원 + 3억원 초과금액의 4/1,000

※ 주택 계산방법

- 주택공시가격 × 0.6(공정시장가액비율) = 과세표준,  과세표준 × 재산세율 = 재산세

- 과세표준 × 0.14% = 도시지역분, 재산세 × 0.2 = 지방교육세

- 실제 납부 재산세 = 재산세 + 도시지역분 + 지방교육세

 

2) 종합부동산세 : 일정가격 이상의 주택이나 토지를 보유한 사람에게 부과되는 세금입니다.

- 부과기준일 및 납부일 : 매년 6월 1일 / 매년 12월에 납부

- 과세방식 : 인별과세

- 주택에 대한 부과기준

  ·1세대 1주택자 : 공시가격 12억원 초과시 과세 

  ·2주택 이상 보유자 : 공시가격 9억원 초과시 과세

- 주택세율(개인)

과세표준	2주택 이하 세율(%)	3주택 이상 세율(%)
3억원이하	0.5	0.5
6억원이하	0.7	0.7
12억원이하	1.0	1.0
25억원이하	1.3	2.0
50억원이하	1.5	3.0
94억원이하	2.0	4.0
94억원이하	2.7	5.0

 

3. 양도단계 : 양도소득세

양도소득세는 주택 등 부동산을 매입 후 매도할 때 발생하는 양도소득에 대해 부과되는 세금입니다. 양도소득세는 주택수, 거주기간, 보유기간, 조정지역, 주택임대사업등록 여부 등 너무나 복잡하여 여기에서는 기본적인 개념만 설명하겠습니다.

- 기본 계산 방식 : 취득가 - 매도가 - 필요경비 = 양도차익 

- 기본 세율

1년 미만 보유	양도소득세 70%
1년 이상 ~ 2년 미만 보유	양도소득세 60%
2년 이상 보유	기본세율 적용 (6% ~ 45%)

 

- 1세대 1주택 비과세 요건

  · 2년이상 보유(조정대상지역은 2년 실거주)

  · 12억원 초과 고가주택은 초과분 과세

 

- 일시적 1세대 2주택 비과세 요건

  · 기존 주택을 1년 이상 보유한 후 새주택을 취득하고, 새주택을 취득 후 3년이내 기존 주택 양도

 

- 장기보유특별공제(1세대 1주택)

  · 보유기간과 거주기간을 각각 1년마다 4%씩 공제

  · 10년 보유시 40%, 10년 거주시 40% 최대 80% 공제가능

 

 

4. 부동산 세금 정리

단게별	세금	내용
취득시	취득세	1~3%, 다주택자는 최대 12%
보유시	재산제, 종합부동산세	매년 6.1일기준, 인별과세
양도시	양도소득세	양도차액 과세, 비과세 요건

 

 

✅ 마치며...

부동산 세금구조는 간단해 보이지만 각 단계별 다양한 조건에 따라 예외적으로 적용되는 항목들이 매우 많습니다.

특히 양도소득세의 경우 보유 주택수, 보유기간, 실거주 기간 등 다양한 조건에 따라 세금이 비과세될 수 도 있고, 적게는 수백만원에서 많게는 수억원까지 차이가 날 수 있습니다. 더욱이 세금 계산을 잘못하여 세금을 적게 납부하거나 미납부했을 경우에는 향후 매우 큰 가산세를 납부할 수도 있어 각별히 주의해야 합니다. 이에 절세를 위해서는 지속적으로 세법개정에 관심을 가지고 있어야 하며, 본인의 조건을 잘 체크하여야 합니다. 오늘은 부동산 입문자를 위해서 각 단계별 기본적인 개념을 살펴보았습니다. 다음에는 각 세금별 예외적인 사항등 보다 심화된 내용을 살펴보도록 하겠습니다.

 

감사합니다.