25년 간주임대료 적용 금리 3.5% → 3.1% 하향인하

 

지난 2월 27일 세법 시행규칙을 어떻게 개정할 것인지에 대해서 입법예고를 하였습니다.

이에 오늘은 2025년 세법개정에 따른 간주임대료의 변경된 사항에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

1. 간주임대료란?

 

간주임대료란 실제로 임대료를 받지 않더라도, 전세보증금이나 임대보증금을 운영해서 얻을 수 있는 이자수익을 임대소득으로 간주하여 부과하는 세금을 말합니다. 월세는 바로바로 과세하지만 전세보증금이나 임대보증금은 소득처럼 보이지 않기 때문에 월세세금과의 과세형평성 문제를 보완하기위해 도입되었습니다.

 

예를 들어, 우리가 수익형 부동산(상가, 지식산업센터, 오피스텔 등)을 임대하면서 보증금을 받을경우,

보증금에 대한 간주임대료에 대해 부가가치세가 과세됩니다.

​

또한 주택의 경우 부부합산하여 3채 이상 보유한 자의 임대(전세)보증금에 대해서도 간주임대료를 계산하여 이에 소득세가 과세됩니다.

 

 

2. 세법 개정안 내용

 

부동산 임대보증금에 대한 간주임대료를 계산할 때 적용되는 이자율을 정기예금이자율이라 합니다.

해당 이자율이 종전 3.5%에서 3.1%로 인하됩니다.

따라서 임대인의 세금 부담이 완화가 됩니다.

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즉, 정기예금이자율이 3.1%로 기존 대비 0.4% 인하되면 간주임대료도 인하가 됩니다.

 

# 참고1. [연도별 간주임대료]

구 분	간주임대료
2025년	3.1%
2024년	3.5%
2023년	2.9%
2022년	2.1%

 

 

3. 적용시기 : 2025년 귀속분부터

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규칙 시행일이 속하는 과세기간(부가가치세의 경우 2025년 1기, 소득세 및 법인세의 경우 2025년 귀속분​)에 대한 간주임대료 계산할 때부터 적용됩니다.

 

 

4. 주택의 간주임대료 계산식

  (보증금 - 3억 원)의 적수 × 60% × 임대일수(보유일수/365) × 정기예금이자율(3.1%)

**윤년은 366

 

 

5. 간주임대료 적용시 주의사항

 

1) 주택의 경우

현재는 부부합산 3주택 이상 & 전세 및 월세보증금 합계 3억원 초과 금액에 대해서 부과가 되는데요?

2026.1.1 부터 12억 초과 고가주택 2주택 보유자의 전세보증금에 대해서도 간주임대료를 부과한다고 합니다.

 

기존에는 주택수에만 촛점을 맞추었다면, 앞으로는 주택가액도 과세기준에 포함되었다는 점에서 큰 변화입니다.

이는 고액자산가(임대인)에 대한 세부담을 늘리는 방향으로 과세 형평성을 강화하겠다는 세무당국의 의지가 반영된 것으로 판단됩니다.

 

2) 부부합산 주택 수에서 전용면적 40m²이하이면서 기준시가 2억 원 이하인 소형주택은 제외합니다.

단, 특례적용기한이 2026년 12월 31일까지

(**간주임대료 계산시에만 주택수에서 제외하며 소형주택에서 발생한 월세는 수입금액에 포함됨)

 

 

6. 모의계산

홈택스에서 주택 간주임대료를 미리 계산해 볼 수 있습니다. 실제로 계산하는 방식은 조금 복잡하기 때문에 홈택스의 간주임대료 계산기를 활용하는 것을 추천드립니다.(아래 국세청 홈택스_링크참조)

 

 

국세청 홈택스

 

 

 

# 참고2. [세법 개정안 내용]